전세 보증금을 돌려받기 위해 이사를 앞두고 임차권등기명령 신청을 하는 세입자들이 늘어나고 있습니다. 세입자의 권리를 보장받을 수 있고 자유롭게 이사를 할 수 있게 되는 임차권 등기명령의 신청방법과 신청비용, 신청서류등을 쉽고 간단하게 알려드리겠습니다.
임차권등기명령이란
임차권등기명령은 주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 하거나 새집으로 전입신고할 때 이 전 집에 대한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않도록 보장해 주는 제도입니다.
임차권등기명령 신청 후에는 새집으로 이사 가서 전입신고를 해도 못 받은 보증금 반환 소송, 지급명령 등의 절차를 위한 대항력을 유지할 수 있습니다.
일종의 건물 등기부 등본에 빨간 줄 긋는 것과 같은 효과라고 볼 수 있습니다. 이러한 경우를 보고 그 집을 계약할 세입자는 거의 없을 것입니다. 계약 만료 전에는 주인 동의를 얻어야 신청할 수 있지만, 계약만료 후에는 필요한 서류를 갖춰서 관할 법원에 가면 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령 해지는 임차인만 할 수 있습니다. 해지해도 말소 내용까지 등기부등본에 남기 때문에 임대인은 다음 세입자를 구하기 어려워질 것입니다. 그래서 보통 집주인에게 임차권등기명령을 하겠다고 하면 대부분 상식이 있는 주인은 보증금을 돌려주는 경우가 많습니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 종전 주택에 거주하지 않더라도, 즉 새로운 보금자리로 이사하여 전입신고를 마치더라도 등기부를 통해 공시된 임차권을 통하여 종전 임차주택에 대하여 (보증금 회수를 위한) 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 됩니다.
전세보증금 지키는 방법
전세세입자라면 소중한 자신의 임차보증금을 지키기 위한 방법 중 하나인 임차권등기명령에 대하여 꼭 아셔야 합니다. 전세금을 지키기 위해서 아래 사항을 임차인 꼭 지키셔야 합니다.
· 전입신고 및 확정일자 받기
· 전세 보증보험 가입하기
이 외에도 임차권등기명령 신청을 활용한다면 계약 종료 후 임대인이 나의 보증금을 돌려주지 않더라도 세입자인 나의 권리는 그대로 유지됩니다.
※ 확정일자를 받았는지는 주민센터 방문없이도 대법원 인터넷 등기소를 이용해 아래 링크를 통해 바로 확인할 수 있습니다. 대법원 인터넷 등기소 접속>>홈페이지 상단[확정일자]>>정보제공>>열람하기
(대법원 인터넷 등기소 안내)
임차권등기명령 신청방법
임차권등기명령 신청방법에 대해서 쉽게 설명해 드리겠습니다. 두가지 방법이 있으니 참고하시기 바랍니다.
1. 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다.
(법원 지방법원 안내)
(임차권등기명령 신청서 다운로드)
2. 임차권등기명령 신청은 주소지에 해당하는 지역의 법원이나 대한민국법원 전자소송 사이트에서 온라인으로도 간편하게 접수하실 수 있습니다.
(전자소송 대법원 홈페이지 안내)
. 임차권등기명령 신청서 접수 후 법원의 결정
접수가 완료되면 결정문이 나오기까지는 통상 2주의 시간이 걸리는데 최근에는 시국이 시국인지라 4주 이상 걸리기도 합니다. 결정문이 임대인에게 송달되는 과정과 송달 완료 후 등기부에 등재가 되는 과정에서 시간이 걸릴 수 있습니다.
임차인과 임대인에게 결정문이 송달된 후 법원에서 관할 등기소로 임차권 등기촉탁서가 발송됩니다. 등기사항전부증명상의 임차권등기 기입을 꼭 확인 하신 후 이사를 하셔야합니다.
등기사항전부증명서에 임차권등기가 기입 전에 이사 또는 주소지변경을 하면 그 순간 대항력 및 우선변제권을 잃기 때문에 반드시 등기사항전부증명서에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 후에 이사 또는 주소지를 옮겨야 합니다.
※ 촉탁등기 진행과정 알아보기 아래 링크를 클릭 후 사이트 하단에 [등기신청 사건조회] 에서 조회할 수 있습니다.
23년 변경된 임차권등기명령 개정안
2023년 주택임대차보호법 개정안 시행 "집주인 확인 없이도 임차권등기명령 신청가능"
국토교통부에 따르면 임차권 등기명령 제도 개선은 2023년 10월에 시행될 예정이었으나 전세사기 피해자 보호를 위해 시행일을 3개월 앞당겨졌다고 합니다.
이제 집주인 확인 없이도 임차권등기명령을 신청할 수 있게 되었습니다.
이에 지난달 보증금을 제때 돌려받지 못해 법원에 이를 신청한 임차인들의 수가 계속 증가하는 모습입니다.
임차권등기명령은 임대인의 동의를 받지 않아도 세입자가 단독으로 등기를 칠 수 있는 것입니다. 집 계약이 만료되어 이사하더라도 기존 집에 대한 대항력, 우선변제권을 유지할 수 있는 것입니다.
임차인이 등기해 놓은 집은 아래 사진처럼 등기부등본에 표기가 된다. 이에 내가 전세를 구하는 세입자 입장이라면 이런 표기가 되어 있는 집은 피해야겠습니다. 반대로 집주인은 집을 구하는 세입자를 구하기 어려워지기 때문에 보증금 반환을 해주려고 할 것입니다. 이것이 임차권등기명령의 순기능입니다.
임차권등기 명령 신청서류
1. 주민등록증 원본
2. 주택임차권등기명령신청서 1부
(부동산의 표시(목록) 5부/별지첨부)
등기부등본 표제부에 있는 내용을 전부 쓰면 됩니다. 건물 소재지번 및 모든 주소를 기재하고 건물내역에 나와있는 철근콘크리트구조부터 옥상에 대한내용까지 그대로 기재하며 그중 임차인이 점유하고 있는 층과 호수까지 작성합니다.
3. 임대차 계약서 사본 1부
(확정일자가 보이도록 복사)
4. 신청인의 주민등록초본 1통
(과거주소변동사항 있는 것)
5. 계약해지증명서류 사본 1통
(문자 or카톡캡처/녹취속기록/내용증명서&배달증명서/공시송달결정본 중 1가지)
6. 부동산등기부등본 1통
7. 임차인이 공동명의였다면 서류추가
( 해당 집을 연장계약했다면 증명서류 추가)
8. 송달료 3회분 영수증
(송달료는 법원 구내은행 또는 지정 수납은행에서 납부)
9. 증지납부서, 등록세납부확인서, 인지대 납부서
(비용 아래참고)
(주택임차권등기명령신청서 다운로드)
임차권등기명령 신청비용
인지세 : 대한민국정부 수입인지 2,000원(우체국 및 법원 구내은행)
대법원 등기수입증지 : 1 부동산당 3,000원(법원구내은행 등기소)
송달료 : 1회 송달료 5,100원 × 6회(당사자 1명당 3회분, 임대인 1명·임차인 1명이면 2 ×3), 현금으로 지급해야 함.
등록면허세(지방교육세 포함) : 7,200원
따라서, 임대인 1명, 임차인 1명, 1개의 주택일 경우 총 신청비용은 42,800원입니다.
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청조건
임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받지 못했을 경우 임차권등기명령 신청을 하는데 일정한 조건을 필요로 합니다.
아래 사유 이외에도 다양한 사유가 있을 수도 있습니다.
1. 당해 임대차 계약이 종료된 경우에만 신청할 수 있습니다.
따라서 묵시적 갱신을 통해 그 기간이 자동 연장된 것으로 볼 수 있는 경우라면, 별도의 해지통고를 거쳐 계약이 종료된 것으로 볼 수 있게 되는 때 비로소 임대차등기명령을 신청할 수 있다는 점에 유의하여야 합니다.
2. 기간 만료에 따른 계약 종료는 물론, 합의해지에 의하여 계약이 종료된 경우에도 신청할 수 있습니다.
3. 임차보증금 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다.
예를 들어 보증금 1억 원 중 5천만 원만을 일부 반환받았다고 한다면 나머지 5천만 원에 대한 임차권등기명령신청이 가능합니다.
4. 기간 약정 없는 해지통고의 경우 임차인이 해지통고 날부터 1개월이 지난 경우입니다.
5. 임차인의 잘못으로 집이 손상되어 거주할 수 없을 경우 임차인이 임대인에게 해지통고 후 이 같은 의견이 도달했을 경우입니다.
6. 묵시적 갱신 이후 임차인이 해지통고 시 3개월이 지난 경우입니다.
7. 임대차계약 이후 주택이 멸실되어 임대차 목적 달성이 어려워 계약을 해지해야 하는 경우입니다.
자주 묻는 Q&A
Q. 만약 다음 세입자가 들어오지 않는다는 이유로 보증금 반환을 거부한다면?
A. 임차권등기명령을 신청 후 대항력과 우선변제권 획득 가능하고, 최후에는 경매 신청 후 회수도 가능합니다.
Q. 비용은 내가 내야 하나요?
A. 차임지급의무가 면제될 뿐만 아니라 보증금반환채권 지체에 따른 지연보상을 받을 수 있으며 소송에 들어간 모든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
Q. 계약기간이 지나고 집주인에게 이자를 청구할 수 있나요?
A. 세입자는 보증금을 계약기간이 끝난 후에도 받지 못했을 경우 집주인에게 연 5%의 이자 청구도 가능합니다. 소중한 내 돈은 내가 지켜야 하기에 임대차계약을 체결한 분들은 반드시 아셔야겠습니다.
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